Een oud kustappartement kopen om te renoveren: waar moet u op letten?

Wat is een zandbed onder de vloer, en waarom is het een probleem?

In veel kustgebouwen van vóór 1970 ligt er geen chape op de betonplaat, maar een mortelbed op een laag zand. Voor nieuwe leidingen slijpt een aannemer normaal een sleuf in de chape, in zand lukt dat niet anders ontstaan er verzakkingen. Bij een renovatie moet alles eruit: tegels, mortelbed en zand. Daarna komt er een nieuwe chape.

Bijna elke renovatie raakt de vloer: een extra stopcontact, een verplaatste afvoer, radiatoren op een andere plaats. Het zandbed is de bekendste verrassing bij de renovatie van een appartement aan de kust, en het ligt op elke verdieping, niet alleen op het gelijkvloers. U herkent het bij oude appartementen aan de huidige tegelvloer die verzakt.

“Het zand is het eerste waar we naar kijken. Ligt er zand, dan dient alles verwijderd te worden.” (Diego De Craene)

Een voorbeeld uit Middelkerke

Een klant kocht een appartement in Middelkerke om het te renoveren. De vorige eigenaar had gezegd dat er acht centimeter zand op de betonplaat lag. Bij het openbreken bleek dat zand op een oude isolatielaag te liggen, en dan nog in slechte staat. Bij het plaatsbezoek kon niemand dat zien.

MLD Projects belde de klant meteen op en stuurde foto's. Samen besloten we ook die laag te verwijderen. Er kwam een nieuwe isolatiechape, met daarop de gewone chape.

Duikt er tijdens de werken iets onverwachts op, dan krijgt u eerst een offerte tegen vaste uitvoeringsprijs. Pas als u akkoord gaat, werkt MLD Projects verder.

Waarom komt oude pleister los bij een renovatie?

Tot de jaren zeventig werd met kalkpleister gewerkt, tweelaags opgebouwd met paardenhaar of stro erin verwerkt en meestal afgewerkt met behangpapier. Komt die pleister in contact met water of trillingen, dan komen de lagen los. Dan dient de oude pleister te worden afgekapt tot op de blote steen en opnieuw gepleisterd.

Waar kijkt MLD Projects naar bij een plaatsbezoek?

Naar de vloer, de muren en de leidingen, en naar wat het reglement van het gebouw toelaat. De vloer en de pleister bepalen in grote mate de uit te voeren werken.

Welke werken van de VME komen er nog op u af?

Dat vraagt u aan de syndicus voor u tekent. Een gevelrenovatie, een nieuw dak of een nieuwe lift betalen alle eigenaars samen. Werken die de algemene vergadering vóór de verkoop besliste, maar waarvoor de syndicus pas na de verkoop om betaling vraagt, zijn in principe voor de koper.

Vraag vóór u tekent:

• de verslagen van de algemene vergaderingen van de voorbije drie jaar
• welke grote werken gepland of al beslist zijn, en hoeveel daarvan nog betaald moet worden
• het reservekapitaal, het EPC van de gemeenschappelijke delen en de reglementen

Let in de verslagen ook op wat telkens uitgesteld wordt. Een dak dat jaar na jaar op de agenda staat zonder beslissing, wordt niet goedkoper. Heeft de vorige eigenaar al voorschotten betaald, dan blijft er voor u minder te betalen.

Wat zegt het EPC over de renovatie die u moet doen?

Koopt u een appartement met EPC-label E of F, dan moet u het binnen de zes jaar na de aankoop renoveren tot minstens label D. Die plicht geldt voor uw eigen appartement, ook als het een tweede verblijf is. Reken die werken mee in uw budget.

Sinds 2024 moet elk appartementsgebouw in Vlaanderen ook een EPC voor de gemeenschappelijke delen hebben. Een slecht label voor het gebouw voorspelt werken aan gevel, dak of ramen, en die betaalt u mee. Lees meer: Verplichte maatregelen bij de renovatie van een appartement.

Wanneer koopt u beter niet?

Zelden alleen omwille van de staat van het appartement. Een zandbed en oude pleister zijn op te lossen. Wat telt is, of de prijs die extra kosten weerspiegelt. Ziet u ze vooraf, dan kunt u ze gebruiken om de vraagprijs te laten zakken.

“Soms moet u het risico nemen. Als de ligging goed is en de prijs ook, dan neemt u de renovatie erbij.” (Diego De Craene)

Een groter risico is een reglement dat net verbiedt wat u van plan bent, zoals een buitenunit voor een airco. Lees meer: Wat mag u renoveren zonder toestemming van de VME?

Verder lezen

• Renovatie appartement aan de kust: wat anders is, en wat niet
• Koop geen kat in een zak: neem een aannemer mee
• Renoveren tegen een vaste prijs

Over de auteur. Diego De Craene is CEO van MLD Projects en renoveert al 25 jaar appartementen, de meeste aan de Belgische kust.